NA CO ZWRÓCIĆ UWAGĘ PRZY ODBIORZE NIERUCHOMOŚCI?

Odbiór nie jest zwykłą formalnością ani „przejściem się po mieszkaniu”. To samodzielna, zaprojektowana przez ustawodawcę czynność, która ma chronić interesy nabywcy. Nie należy go mylić z odbiorem robót budowlanych, to jest co innego. Jeśli kupujesz lokal w ramach umowy deweloperskiej, to właśnie odbiór otwiera drogę do przeniesienia na Ciebie własności.

Czy odbiór mieszkania dotyczy każdego kupującego?

Nie. Ochrona z ustawy działa tylko wtedy, gdy zawarłeś z deweloperem umowę deweloperską (lub jedną z umów, do których ustawa odsyła). Gdy umowy deweloperskiej nie ma, pozostaje Ci w zasadzie rękojmia za wady i roszczenia odszkodowawcze na zasadach ogólnych. Dlatego jeszcze przed podpisaniem sprawdź, z jakim typem umowy masz do czynienia.

Kiedy można przejść do odbioru mieszkania?

Deweloper organizuje odbiór, gdy budynek został dopuszczony do użytkowania,czyli po uprawomocnieniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, a dla domu jednorodzinnego po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, gdy organ nie wniósł sprzeciwu. Zasadą jest, że przeniesienie praw z umowy deweloperskiej jest poprzedzone odbiorem dokonanym w obecności nabywcy, a odbiór zorganizowany przed dopuszczeniem budynku do użytkowania nie wywołuje skutków prawnych.

Odbiór mieszkania od dewelopera krok po kroku. Wady, protokół i terminy.

Z czego składa się odbiór mieszkania od developera?

• Stawiasz się w umówionym terminie,
• Umożliwiasz przeprowadzenie odbioru (nie utrudniasz jego przebiegu),
• Oceniasz lokal: zgłaszasz wady, akceptujesz bez zastrzeżeń albo odmawiasz odbioru przy wadzie istotnej,
• Strony podpisują protokół odbioru, do którego wpisujesz ujawnione wady.

---

A co z przynależnościami i częścią wspólną?

Odbiór obejmuje lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Sprawdź więc także komórkę lokatorską czy miejsce postojowe. Części wspólne (klatka, korytarz, winda) formalnie nie są przedmiotem odbioru: usterki tam widoczne nie muszą znaleźć się w protokole, a deweloper nie ma obowiązku się do nich odnosić. Usterki techniczne czy przed odbiory nie zastępują właściwego odbioru i nie odbierają Ci prawa zgłaszania wad później.

Zgłaszanie wad i odpowiedź dewelopera

Wady, które ujawnisz, trafiają do protokołu. Deweloper ma 14 dni na poinformowanie Cię, czy uznaje wady, czy odmawia ich uznania (z podaniem przyczyn). Jeśli milczy — uważa się, że wady uznał. Uznane wady ma usunąć w 30 dni; jeśli mimo należytej staranności nie zdąży, może wskazać inny termin z uzasadnieniem. Gdy kolejny termin też będzie nieskuteczny, możesz wyznaczyć następny, a jeśli i on upłynie bezskutecznie, usuniesz wady na koszt dewelopera.

Co się stanie, jeśli nie przyjdziesz na odbiór mieszkania lub go utrudnisz?

Nie przyjdziesz na odbiór mieszkania? Deweloper może odstąpić od umowy po dwukrotnym pisemnym wezwaniu (60 dni). Sprawdź, jakie kary umowne i rekompensata Cię chronią.

Ryzyko odstąpienia przez dewelopera

To realne zagrożenie. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy, gdy mimo dwukrotnego, pisemnego wezwania nie stawisz się na odbiór (lub na podpisanie aktu notarialnego), a wezwania były doręczane w odstępie co najmniej 60 dni. Jedynym ratunkiem jest siła wyższa. Przy rosnących cenach mieszkań odstąpienie — i sprzedaż gotowego lokalu komuś innemu po wyższej cenie — może się deweloperowi bardziej opłacać niż czekanie na Ciebie. Pilnuj terminów odbioru.

Kary umowne i odsetki

Umowa może przewidywać kary pieniężne za niestawienie się na odbiorze lub jego utrudnianie — musi je jednak określać wprost, wraz z wysokością odsetek. Pamiętaj też o drugim zabezpieczeniu: jeśli umowa nie przewiduje na Twoją rzecz kar ani odsetek, deweloper ma obowiązek wypłacić Ci rekompensatę za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, a zastrzeżone na jego rzecz odsetki nie mogą przewyższać kar należnych Tobie.

Pamiętaj

Kary umowne należą się bez względu na wysokość szkody — ale tylko wtedy, gdy umowa je przewiduje. Jeśli opóźnienie dewelopera w wydaniu lokalu (a więc i w przeniesieniu własności) się przeciąga, masz możliwość dochodzenia należności z umowy, a w razie potrzeby — rekompensaty ustawowej.

---

Wada istotna. Czy możesz odmówić odbioru mieszkania od dewelopera?

Nowa ustawa deweloperska pozwala odmówić odbioru lokalu przy wadzie istotnej. Sprawdź, jak działa procedura z rzeczoznawcą budowlanym i kiedy możesz odstąpić od umowy.

To jest nowość w prawie. Nowa ustawa deweloperska wprost przyznaje nabywcy prawo odmowy odbioru lokalu lub domu, gdy ma on wadę istotną, a deweloper odmówi uznania tej wady w protokole. To istotna zmiana względem wcześniejszych przepisów, które formalnego prawa odmowy nie przewidywały.

Co dalej po odmowie?

Odmowa uruchamia szczególną procedurę:

• Gdy deweloper nie uzna wady istotnej we wskazanym terminie, a Ty odmówisz odbioru w wyznaczonym trybie powtórnym — kwestię rozstrzyga rzeczoznawca budowlany powołany przez właściwy organ nadzoru budowlanego,
• Koszty wydania opinii o istnieniu wady istotnej obciążają dewelopera, jeżeli opinia potwierdza wadę (albo Ciebie, jeśli wady nie potwierdzi),
• Stwierdzenie wady istotnej otwiera Ci drogę do odstąpienia od umowy na zasadach przewidzianych w ustawie.

Zawsze jednak spróbuj rozmowy

Jeśli wada jest tak poważna, że trudno oczekiwać jej usunięcia w rozsądnym czasie (np. brak kondygnacji czy licznych okien, problemy konstrukcyjne), zanim wejdziesz w spór sądowy — skonsultuj się z prawnikiem. Obu stronom często bardziej opłaca się porozumienie: obniżenie ceny albo rozwiązanie umowy.

---

„Czysty” protokół to nie koniec. Odpowiedzialność za wady po odbiorze

Podpisałeś protokół odbioru bez zastrzeżeń? To tylko wzruszalne domniemanie. Sprawdź, jak długo odpowiada deweloper za wady nieruchomości i jak skutecznie je zgłosić.

Czy podpisanie bez zastrzeżeń pozbawia Cię ochrony?

Nie. Protokół bez uwag tworzy jedynie wzruszalne domniemanie, że nieruchomość wybudowano zgodnie z umową i projektem. Domniemanie to możesz obalić, wykazując nienależyte wykonanie. Sąd Najwyższy w wyroku z 1 grudnia 2006 r. (sygn. I CSK 276/06) przyjął wprawdzie tezę o wzruszalnym domniemaniu przy odbiorze bez zastrzeżeń, ale jednocześnie nie wyłączył odpowiedzialności za wady ujawnione później. „Czysty” protokół nie zdejmuje z dewelopera odpowiedzialności za wady, które wyjdą na jaw po odbiorze.

Ile masz czasu?

Dla wad nieruchomości odpowiedzialność z rękojmi trwa 5 lat od dnia wydania rzeczy (art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego). W praktyce: wystarczy, że w tym okresie zgłosisz deweloperowi wady i zażądasz ich usunięcia (albo wykażesz, że ujawniły się w tym czasie). W zakresie nieuregulowanym ustawą deweloperską do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi.

Ale uwaga na wady prawne

W toku odbioru bada się przede wszystkim stan fizyczny nieruchomości. Wad prawnych (np. obciążeń hipoteką) w tym trybie zwykle nie zgłasza się do protokołu — to osobna płaszczyzna oceny. Po przeniesieniu własności masz natomiast pełną ochronę także za tego rodzaju wady.

---

Klauzule abuzywne u dewelopera. Co jest nieważne w umowie?

Postanowienia umowy mniej korzystne dla Ciebie niż przepisy ustawy deweloperskiej są nieważne. Sprawdź, które klauzule są niedozwolone, co orzekł SN i TSUE.

Czego nie może zawierać Twoja umowa z developerem?

Postanowienia umowy mniej korzystne dla Ciebie niż przepisy ustawy deweloperskiej są nieważne, a w ich miejsce wchodzą przepisy ustawy. To sankcja silniejsza niż zwykła klauzula niedozwolona z art. 385 § 1 Kodeksu cywilnego. Dodatkowo, gdy jesteś konsumentem, umowę chronią przepisy o niedozwolonych postanowieniach umownych: za niedozwolone uważa się m.in. postanowienia wyłączające lub istotnie ograniczające odpowiedzialność przedsiębiorcy za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy (art. 385 pkt 2 k.c.).

Co na to polskie sądy?

Sąd Najwyższy podkreśla, że ocena takich klauzul bierze pod uwagę istotną nierównowagę praw i obowiązków na niekorzyść konsumenta oraz wymogi dobrej wiary. Istotne znaczenie ma też rodzaj świadczenia: obowiązek przeniesienia własności to podstawowe świadczenie dewelopera, więc postanowienia, które je ograniczają lub mnożą obciążenia nabywcy, są szczególnie podejrzane (por. m.in. wyrok SN z 10 sierpnia 2017 r., sygn. I CSK 10/17, oraz uchwały SN z 13 stycznia 2011 r., sygn. III CZP 119/10, i z 20 listopada 2015 r., sygn. III CZP 17/15).

Co na to Trybunał Sprawiedliwości UE?

Polskie sądy stosują tu standard wypracowany na gruncie dyrektywy 93/13/EWG. Z orzecznictwa TSUE wynika, że:

• warunek ocenia się przez pryzmat istotnej dysproporcji praw i obowiązków oraz wymogu dobrej wiary (wyrok z 14 marca 2013 r., C-415/11, sprawa Aziz),
• wątpliwości interpretuje się na korzyść konsumenta,
• sąd ma obowiązek zbadać z urzędu nieuczciwy charakter warunku i przywrócić równowagę stron, nie zmieniając przy tym treści warunku,
• klauzula jest nieuczciwa, gdy kontrahent traktujący konsumenta „sprawiedliwie i słusznie” nie przyjąłby jej w negocjacjach (por. wyroki TSUE: C-537/12 i C-116/13 oraz C-421/14).

---

Kancelaria adwokacka adwokat Katarzyna Wiśniewska Łomianki
Pomagamy osobom z całej Polski również online. Mieszkańców Łomianek, Warszawy i okolic zapraszamy do naszego biura przy ulicy Warszawskiej 55 w Łomiankach. Jesteśmy tu obecni w każdy piątek od godziny 09:00 do 17:00.