NA CO ZWRÓCIĆ UWAGĘ PRZY ODBIORZE NIERUCHOMOŚCI?

Jednym z istotniejszych (jeśli nie najistotniejszych) etapów procesu zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym jest jej odbiór od dewelopera. Odbioru tego nie należy utożsamiać z odbiorem robót czy obiektu budowlanego. Jest to odmienna czynność służąca zasadniczo ochronie interesów nabywcy. Mowa o niej w art. 27 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej „ustawa deweloperska”). Należy pamiętać, że te uregulowania mają zastosowanie jedynie, jeśli nabywca zawarł z deweloperem umowę deweloperską w rozumieniu ustawy deweloperskiej. Jeśli więc okaże się, że nabywca nie zawarł umowy deweloperskiej, pozostanie mu z zasady jedynie dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady (o ile w umowie nie przewidziano szczególnych mechanizmów ochrony interesów nabywcy, co jest jednak rzadkością w takich sytuacjach). Dlatego też ważna jest weryfikacja zaproponowanej przez dewelopera umowy pod tym kątem.

Do odbioru można przystąpić po zakończeniu fazy budowlanej projektu, tj. z perspektywy formalnej po dopuszczeniu do użytkowania budynku wielorodzinnego w drodze wydania pozwolenia na użytkowanie (lub innych czynności urzędowych to zastępujących, w szczególności (w przypadku domów jednorodzinnych)  zawiadomienia o zakończeniu budowy i braku sprzeciwu ze strony właściwego organu. Zasadniczo zatem do odbioru powinno zostać przeznaczone mieszkanie (lub dom jednorodzinny) już w takim stanie i kształcie, w jakim miał je nabywcy przekazać deweloper zgodnie z umową. Odbiór nieruchomości jest jednym z warunków koniecznych dla nabycia mieszkania lub domu na rynku pierwotnym w ramach umowy deweloperskiej, zaś postanowienia umowy deweloperskiej wyłączające lub ograniczające prawa konsumenta związane z odbiorem są nieważne (art. 28 ustawy deweloperskiej).

Na czym polega ów odbiór i jakie trudności dla nabywcy się z nim wiążą? Odpowiedzi na te pytania znajdują się w dalszej części artykułu.

Deweloper, po zakończeniu fazy budowlanej projektu, ma obowiązek taki odbiór zorganizować a nabywca ma obowiązek stawić się na odbiorze w ustalonym terminie. Umowa deweloperska musi wskazywać termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Dwukrotne niestawienie się przez nabywcę w wyznaczonych przez dewelopera terminach (wezwania takie muszą mieć formę pisemną a dodatkowo ich wysłanie musi dzielić co najmniej 60 dni) skutkuje prawem dewelopera od odstąpienia od umowy deweloperskiej. W kontekście rosnących cen nieruchomości deweloperowi zazwyczaj będzie opłacało się odstąpić od umowy i sprzedać w zasadzie gotowy lokal po wyższej cenie. Należy zatem pilnować terminów odbioru.

Ponadto umowa deweloperska nierzadko przewiduje kary pieniężne dla nabywców za niestawienie się na odbiorze lub jego utrudnianie. Obowiązkowe dla nabywcy jest nie tylko samo stawienie się na czynności odbioru, ale także umożliwienie jego przeprowadzenia (czyli zwyczajne nieutrudnianie jego przebiegu) oraz ocena odbieranej nieruchomości (czyli ewentualne zgłoszenie wad lokalu, jego akceptacja bez zastrzeżeń albo odmowa odbioru). Odbiór kończy się podpisaniem przez przedstawiciela dewelopera oraz nabywcę (lub jego przedstawiciela) protokołu odbioru.

Wady nieruchomości (będą one szczegółowo umówione w innym artykule), które konsument zgłasza deweloperowi podczas odbioru muszą zostać uwzględnione w protokole. W pewnym uproszczeniu wady takie są wszystkim co zdaniem nabywcy nie zostało wykonane prawidłowo. Oczywiście nie można wymagać od nabywcy, aby posiadał wiedzę techniczną odpowiednią dla fachowej oceny zgodności wybudowanego lokalu lub domu z normami prawa budowlanego oraz projektem. Dlatego też nabywca nieposiadający specjalistycznej wiedzy, powinien przystąpić do czynności odbioru z zaufaną,  osobą mogącą wesprzeć go w wykrywaniu nieprawidłowości. Nabywca, oprócz zgłoszenia wad, może również zaproponować sposób ich usunięcia. Jednakże, w wypadku gdy zaproponowany przez nabywcę sposób ich usunięcia jest niemożliwy do wykonania lub istnieje inny sposób usunięcia wady, który nie wiąże się z nadmiernymi kosztami, deweloper ma prawo odmówić usunięcia usterek w sposób wskazany przez konsumenta.

              W toku odbioru nabywca może badać jedynie stan fizyczny nieruchomości. Nie jest uprawniony do zgłaszania w tym trybie deweloperowi wad prawnych (np. obciążenia nieruchomości hipoteką).

              W terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, deweloper jest zobowiązany do ustosunkowania się do zgłoszonych przez konsumenta wad odpowiednio, doręczając mu oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie ich uznania (wraz ze wskazaniem przyczyn takiego nieuznania).W przypadku uznania wad, deweloper ma obowiązek ich usunięcia w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeśli nie uda mu się usunąć wad w tym terminie, deweloper powinien poinformować konsumenta o przyczynach opóźnienia oraz wskazać inny termin. W przypadku gdy naprawa nieuzasadnienie się wydłuża albo założony przez dewelopera termin bez wyraźnego uzasadnienia termin jest zbyt długi, konsumentowi przysługuje prawo do dochodzenia odszkodowania od dewelopera na podstawie umowy. Jeśli deweloper nie uzna wad i nie usunie niektórych lub wszystkich wad, nabywcy pozostaje dochodzenie roszczeń na drodze sądowej. Jeśli jednak deweloper nie odniesienie się do wad lub nie uzna ich bez uzasadnienia, przyjęte zostanie domniemanie, że wady te istniały w kształcie zgłoszonym przez nabywcy, co istotnie ułatwi nabywcy dochodzenie swoich praw.

              Dokonanie odbioru bez zastrzeżeń (wskazania wad) prowadzi do finalizacji procesu inwestycyjnego. Podobnie w przypadku prawidłowego usunięcia wad przez dewelopera. Usunięcie wad przez dewelopera lub niestwierdzenie przez konsumenta wad podczas odbioru nieruchomości (np. wskutek ich niezauważenia lub braku odpowiedniej wiedzy) nie oznacza jednak wyłączenia odpowiedzialności dewelopera za wady ujawnione po odbiorze. „Czysty” protokół stwarza jedynie wzruszalne domniemanie, że nieruchomość została wybudowana zgodnie z umową i projektem (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 grudnia 2006 r. I CSK 276/06). Okres odpowiedzialności dewelopera za wady nieruchomości wynosi 5 lat od wydania konsumentowi lokalu, tj. w praktyce wydania kluczy (art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego) By konsument był objęty ochroną wystarczy, aby w tym terminie zgłosił deweloperowi wady i zażądał ich usunięcia albo wykazał, że ujawniły się one w tym okresie.

              Odbiór lokalu obejmuje jedynie nie jedynie potocznie rozumiany lokal (tj. samo mieszkanie), ale także pomieszczenia do niego przynależne (np. komórkę lokatorską) i nabywca powinien zadbać o to, aby również takie pomieszczenia zostały sprawdzone. Odbiór nie dotyczy jednak części wspólnych nieruchomości, w której znajduje się lokal (tj. korytarz, klatka schodowa, windy itp.). Nawet jeśli w takich miejscach istnieją istotne usterki widoczne podczas odbioru (np. niedziałające windy, wadliwy korytarz utrudniający wejście do mieszkania itp.), z perspektywy formalnej nie mogą one być ujawnione w protokole, a nawet jeśli tak się stanie, to deweloper nie ma obowiązku się do nich odnosić. Z formalnej perspektywy czynności zmierzające do zgłaszania deweloperowi potencjalnych problemów z nieruchomością wspólną, konsument może podjąć dopiero po nabyciu lokalu, ale w praktyce nic nie stoi na przeszkodzie aby uczynić to wcześniej, choć niekoniecznie w związku z odbiorem (zwłaszcza jeśli uczestniczą w nim inne osoby).

              Ustawa deweloperska nie przewiduje formalnego uprawnienia nabywcy do odmowy odbioru (nawet w przypadku stwierdzenia bardzo istotnych wad). Kwestia tego, czy nabywca ma takie prawo jest kontrowersyjna. Z uwagi na omówione wcześniej konsekwencje uniemożliwienia lub niedokonania odbioru przez nabywcę, jeśli nabywca podczas odbioru stwierdzi, że lokal lub dom jednorodzinny ma tak istotne wady, że trudno oczekiwać, aby deweloper mógł je usunąć w rozsądnym terminie (np. brak kondygnacji w domu jednorodzinnym, brak licznych okien), wskazane jest aby skonsultował dalsze kroki z prawnikiem. W przypadku bowiem tak istotnych i oczywistych uchybień po stronie dewelopera najczęściej dla obu stron najbardziej korzystne jest wynegocjowanie porozumienia (np. co do obniżenia ceny lub rozwiązania umowy deweloperskiej), aby uniknąć uciążliwego sporu sądowego. Prawnicy zapewniają istotne wsparcie w takich negocjacjach.

              W celu uzupełnienia, nie należy mylić odbioru lokalu lub domu jednorodzinnego po dopuszczeniu budynku do użytkowania (lub odpowiednio po zawiadomieniu o zakończeniu budowy i braku sprzeciwu właściwego organu) z przeglądami technicznymi, które może przewidywać umowa deweloperska. Podczas przeglądów technicznych nabywca może odwiedzić budowany obiekt, wykryć wady i zgłosić je deweloperowi wcześniej niż podczas odbioru nieruchomości. Przepisy ustawy deweloperskiej nie regulują organizacji przedmiotowych przeglądów, dlatego też, w przypadku braku uregulowań umownych w tej materii, zgłoszenia wad nie są obwarowane żadnymi terminami oraz dodatkowymi wymaganiami. Przeglądy techniczne nie mogą zastępować odbioru lokalu lub domu jednorodzinnego ani powodować utraty uprawnienia do zgłaszania wad przy odbiorze.