na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy z developerem

Decyzja o zakupie mieszkania od dewelopera zawsze wiąże się z poważnymi ryzykami. Jest tak zwłaszcza na wstępnym etapie procesu inwestycyjnego, gdy mamy do czynienia z tak zwaną „dziurą w ziemi” a lokal, w którym mamy zamieszkać, istnieje najwyżej na wizualizacji i w projekcie. Deweloperzy jednak kierują swoją ofertę na rynek już na tak wczesnym etapie. Sprawia to, że często najbardziej atrakcyjne lokale są rezerwowane na długo przed rozpoczęciem budowy. Konsumenci zaś czują się zmuszeni do związania się z deweloperem i wyboru lokalu nawet na kilka lat przed planowanym wprowadzeniem się do niego. W takim przypadku konsumenci nie nabywają gotowego produktu, a faktycznie współfinansują przedsięwzięcie realizowane przez dewelopera i są narażeni na negatywne tego konsekwencje.

Najbardziej oczywistym negatywnym scenariuszem jest mogące wynikać z różnych przyczyn fiasko procesu inwestycyjnego i idąca za nim w ślad upadłość dewelopera. Zamówiony lokal nie powstaje, a odzyskanie zapłaconych pieniędzy jest utrudnione, o ile w ogóle możliwe.

Tak dramatyczne sytuacje obecnie nie są aż tak częste jak w ubiegłych latach, ale powszechne są inne poważne problemy ujawniające się zarówno w toku budowy (nagminne są zwłaszcza opóźnienia), jak i po jej zakończeniu (w szczególności istotne wady lokali).

Aby w większym stopniu chronić konsumentów zarówno przed nieuczciwymi praktykami deweloperów jak i konsekwencjami ryzyk przenoszonych na nabywców przez deweloperów, w 2011 r. uchwalono ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustawa ta (podobnie jak całość systemu ochrony konsumenta w relacjach z deweloperami) nie jest jednak pozbawiona wad i nawet jeśli deweloper narusza prawo, ochrona interesów nabywcy lokalu w oparciu o przepisy prawa najczęściej wymaga zaangażowania się w potencjalnie długotrwałą batalię sądową.

W połowie 2022 r. wejdzie w życie nowa ustawa regulująca kwestie ochrony nabywców lokali, lecz powyższy problem nie zniknie. Niezależnie bowiem od rozwiązań ustawowych, mało który nabywca jest w stanie poświęcić czas i pieniądze na spór z deweloperem, zwłaszcza, że nierzadko z uwagi na przedłużającą się budowę musi ponosić nieprzewidziane wcześniej koszty związane z zamieszkaniem w dotychczasowym miejscu. W praktyce zdarzają się również nieuczciwe zachowania ze strony deweloperów, którzy opóźniają wydawanie lokali lub miejsc parkingowych „problematycznym” klientom i w ten sposób zniechęcają nabywców do dochodzenia swoich praw. W najbardziej skrajnych przypadkach deweloperzy gotowi są nawet „zerwać” umowę ze sprawiającym im kłopoty klientem, zwrócić wpłacone pieniądze, zapłacić (zazwyczaj niewygórowane z ich perspektywy) kary umowne i sprzedać lokal innemu nabywcy po wyższej cenie. Deweloper na takiej operacji ponosi niewielkie straty (jeśli nie zyskuje), a klient (zwłaszcza kupujący na kredyt) musi ponieść istotne koszty i dalej szukać mieszkania. Na kierowanie przeciw deweloperowi roszczeń najczęściej nie starcza determinacji, czasu i środków.

Deweloperzy są doskonale świadomi swojej silniejszej pozycji. Dlatego w praktyce kluczowe dla ochrony interesów nabywcy jest niezdawanie się jedynie na przepisu prawa i zadbanie o to, aby już sama umowa deweloperska miała taką treść i formę, aby sam deweloper unikał sporów z nabywcą i dbał o to, aby ten nie występował przeciw niemu z roszczeniami. To na etapie negocjacji umowy deweloperskiej można wytrącić deweloperowi z ręki wszystkie najsilniejsze karty i zmaksymalizować szansę na pozytywne dla nabywcy zakończenie przedsięwzięcia.

Wbrew dość rozpowszechnionemu przekonaniu, umowy z deweloperami podlegają w szerokim zakresie negocjacjom i potencjalny klient nie stoi wcale przed wyborem podpisania zaproponowanego przez dewelopera wzoru umowy lub szukania innej inwestycji. Dla dewelopera w praktyce najważniejsze jest możliwie szybkie znalezienie nabywców dla możliwie dużej liczby lokali po satysfakcjonujących dewelopera cenach. Jest to kluczowe z perspektywy finansowania inwestycji i aby ten cel zrealizować gotowi są nawet na znaczne ustępstwa na poziomie indywidualnych umów. Nie należy zatem akceptować narzucanej przez przedstawicieli deweloperów narracji, że umowy nie podlegają negocjacjom lub czekanie na analizę projektu umowy przez prawnika doprowadzi do cofnięcia oferty czy też zaoferowania lokalu innym klientom.

W czym może nabywcy pomóc prawnik?

Przede wszystkim sprawdzi, czy umowa zawierana z deweloperem w ogóle jest umową deweloperską, czy też jakimś innym rodzajem umowy (najczęściej spotyka się tak zwane „umowy rezerwacyjne”), który zazwyczaj nie zapewnia nabywcy odpowiedniej ochrony.

Ponadto prawnik oceni, czy projekt umowy nie zawiera tzw. „klauzul abuzywnych” czy postanowień naruszających przepisy ustaw. Teoretycznie takie postanowienia z mocy prawa nie są wiążące. W praktyce jednak okoliczności takie trzeba wykazać przed sądem, a jak już wspomniano, możliwość skierowania sprawy do sądu jest dla wielu nabywców jedynie iluzją. Dlatego już na początkowym etapie współpracy z deweloperem należy rozpoznawać takie praktyki a w dyskusji nad poszczególnymi postanowieniami kluczowe są argumenty o charakterze prawnym.

Prawnik pomoże nabywcy również w rozpoznaniu miejsc, w których deweloper próbuje „uciekać” od odpowiedzialności, przerzucać ryzyko niepowodzeń w toku budowy na nabywcę, lub zostawiać sobie „furtki” pozwalające na wywieranie na nabywcę nacisku w sytuacji sporu. Ponieważ większość nabywców nie zajmuje się zawodowo procesami budowlanymi, samodzielna rozpoznanie takich miejsc może być dla nich utrudniona lub niemożliwa. Doświadczony prawnik sobie z tym poradzi.

Inwestycje budowlane realizowane przez deweloperów są skomplikowanymi przedsięwzięciami wymagającymi szeregu pozwoleń. Nabywcy powinno zostać ujawnione przynajmniej pozwolenie na budowę. Doświadczeni prawnicy pomogą zidentyfikować ewentualne problemy z takim pozwoleniem, które mogą powodować istotne opóźnienia w procesie budowlanym lub, w skrajnych przypadkach, nawet uniemożliwiać jego zakończenie.

Asysta prawnika pomoże również w zrozumieniu i dopracowaniu tęgo, w jaki sposób deweloper powinien odpowiadać za wady lokalu oraz tego, kiedy i jakie kary umowne należą się nabywcy od dewelopera. Odpowiednie zredagowanie postanowień umowy regulujących te kwestie potrafi skutecznie zmotywować dewelopera do przestrzegania umowy i sprawić, że deweloper będzie się starał zapobiegać opóźnieniom czy powstaniu wad.

Prawnicy pomagają również rozpoznać w umowach mechanizmy pozwalające deweloperom na zmienianie istotnych warunków umów w toku procesu czy nakładania na nabywcę dodatkowych opłat. Co prawda, takie mechanizmy są często prawnie nieskuteczne, jednakże, lepiej jest je wyeliminować zawczasu niż próbować dochodzić swoich spraw przed sądem.

Prawnicy potrafią również zauważyć tak zwane „czerwone flagi”, które mogą wskazywać, że deweloper jest nieuczciwy lub od początku nie planuje realizacji inwestycji w zgodzie z zapowiedziami. Nieprawidłowe lub wprost niezgodne z prawem sposoby zabezpieczenia roszczeń nabywców, wadliwe harmonogramy płatności, próby wyłączania wszelkich roszczeń nabywców, czy postanowienia mające pozwalać deweloperowi na podwyższenie ceny pod koniec budowy, to tylko przykłady takich okoliczności.

Obok konsultacji samego projektu umowy prawnik może również wesprzeć nabywcę przy samych negocjacjach. Sam fakt, że umowa podlega negocjacjom, nie oznacza wszak, że deweloperzy zgodzą się na wszystkie zaproponowane przez nabywcę zmiany umowy. Z reguły w toku negocjacji konieczne jest znalezienie jakiegoś punktu pomiędzy oczekiwaniami nabywcy a pierwotną propozycją dewelopera i asysta prawnika podwyższa szansę na to, że ostatecznie uzgodnione warunki będą korzystne dla nabywcy.

Jednocześnie pamiętać należy, że nawet najbardziej „ugodowy” deweloper nie zgodzi się na całkowite przyjęcie wszystkich istotnych ryzyk związanych z przedsięwzięciem. Asysta prawnika pozwoli nabywcy zrozumieć, jakie główne ryzyka będą obciążać nabywcę i w oparciu o możliwie pełny obraz podjąć decyzję, czy zaakceptować ostateczne warunki.

O wszystko powyższe warto jest zadbać na możliwie wczesnym etapie relacji z deweloperem.